租房 共有产权房 商办房 该选哪个？

180万元放在楼市里能做什么？如果是在行情火爆的2016年里，180万元只是房山区某新盘项目的首付款。但得益于此番的调控，多种途径的新增供应，让180万元可以拥有更多的选择。

上周，万科发布旗下高端租赁住房翡翠系列，月租金1.5万元起，连租10年不涨租金，180万元可以租到别墅性质的低密度住宅10年期。同时，上周昌平共有产权项目开盘选房，1.8万元/平方米的价格，不到180万就可以买到一套属于自己的共有产权房。除此之外，商办房也重回市场，北五环某品牌开发商的商办房推出销售，4.2米高的LOFT，总价在150万-180万元之间，可住可租。

很显然，在180万元的价格区间里，可以选择“贵”着租房，也可以选择“便宜”买房，甚至还可以选择可住可租的商办房。选择一多，反而犹豫了，该选什么样的房子适合自己呢？《广厦时代》借此对上周的热点项目进行了探访。

租房的选择

1.5万元月租金带来的租房焦虑

上周最惹人注目的恐怕非万科翡翠书院莫属，这个位于西北五环外，海淀区西二旗西北方向8公里的项目，是开发商2016年拍下的自持用地。不能销售，只能出租。90平方米精装小三居和180平方米大四居，单月租金1.5万至2.2万元/套，租金一次性付清，10年180万元起。

消息一出，市场就炸开了锅，要知道1.5万元起的租金在五环外的位置，除了个别像如园、西山壹号院这样的高档豪宅外，是绝无仅有的，而且还需要一次性付清。仅租金就相当于买房每个月要还的月供了。于是焦虑的情绪开始蔓延，继买不起房后又是租不起了。

什么样的房子月租金要每个月1.5万元

上周末引发巨大争议的翡翠书院，其实是万科在2016年获得的100%自持住宅地块，位于海淀区西二旗向北8公里左右。为何这里开发的新房能租到这样高的价格呢？北京青年报记者特此来到了项目体验中心。

北青报记者在项目的体验中心了解到，翡翠书院全部是租赁住宅，只租不售。户型主打90平方米三居室和180平方米的叠拼别墅，全部为精装修交房。

根据置业顾问提供的户型图显示，90平方米的三居室，采用了传统的布局设计，客厅与主卧室朝南向，两个次卧室朝北，预计租金价格为1.5万元/月起。而180平方米的叠拼别墅，则分为上、中、下叠，上叠和下叠都有额外的赠送，全部都是精装交付，其中最便宜的中叠价格预计是在2.2万元/月，上、下叠的租金价格甚至可能高达3万元/月。

对于租金问题，负责介绍的项目工作人员表示，租金价格现在来看确实高于周边的平均水平，但主要是因为翡翠系是万科的高端系列，无论是装修豪华度、居住体验，还是未来万科物业的服务，都是豪宅水准的，因此租金价格会比周边高。另外，项目整体的容积率在1.7-2.0之间，几乎是别墅项目的标准，较低的整体密度带来了更多的舒适型。翡翠书院又被万科称作翡翠的升级版——翡翠2.0，比之前的翡翠产品在品质也会有一些提升。据介绍，除了全部采用别墅级精装修的标准交房，翡翠书院还配备了智能家居，如中央空调、新风系统和全屋净水系统等硬件设施。

除此之外，北青报记者了解到，翡翠书院之所以租金定价较高，除了宣传的高品质以外，地价成本才是最主要的原因。北京市国土局网站显示，翡翠书院其实是万科在2016年年底通过招拍挂获得的住宅用地，万科先是以50亿元夺得了海淀区西北旺镇18号地，随后又与住总组成联合体以59亿元竞得海淀区西北旺镇19号地，这两块相邻的地块均是100%自持，因此就被开发成了现在的翡翠书院。按照出让要求，只能出租不能出售，开发商当时的拿地成本高达109亿元。

谁会花买房的钱租房？

之所以万科的自持租赁房引发极大关注，主要就是一种观点认为，10年租金的价格180万元起，已经足够买房支付首付了，每月的租金甚至与买房的月供相差无几了。

那么，谁会来租这样高租金的房子呢？

实际上，在北青报记者的调查中发现，翡翠书院体验中心的访客量并不少，仍有不少需求者前来咨询。

一位在体验中心咨询的王先生就是一位希望享受别墅生活的人。他告诉北青报记者，他名下已经有了两套房子，一个位于北二环，一个位于北四环，平时二环边的房子出租，每个月能租1万元左右，自己目前住在北四环。之所以来万科看房，主要是因为孩子已经送到国外上学，自己想在晚年享受一下别墅生活，但又不舍得卖掉城里的两套房子，所以没有购房资格。于是想通过租房来实现改善生活的目的。王先生算了一笔账，自己的两套房子如果都出租，即便不涨租金，每个月也有2万元以上的稳定收入。而万科的一套叠墅租金也在2万元左右。考虑到一次付清的话10年不涨租金，很可能通过出租自己的房屋就能改善生活，甚至还有盈余。

对于这样的例子，地产营销专家韩乐表示，房屋租赁市场的需求是多样的，有中低端需求，也有高端需求。万科长租公寓有经济适用的泊寓，也有家庭型高端产品翡翠书院。其实，泊寓才是万科长租公寓的主流产品，目前已有14.5万间。而翡翠书院定位高端产品，数量少，满足少部分人群需求。所以，不能因为翡翠书院价格高，就简单地认为租房不如买房。

另外，也有业内人士表示，翡翠书院的租户群体，并不是花2000元租一个卧室的群体。首先，价格的跨度太大，2000元和2万元基本上没有任何的可比性，无论品质能说得多么的天花乱坠，一般的租客也很难买账。所以项目针对的群体应该是有一定的收入保证，加上对于品质有着额外的追求、有改善需求的人。

不仅如此，翡翠书院体验中心的置业顾问也表示，这10年的租金有可能接受分期，而且贷款利率可能会下行，甚至比买房要低一些。因为具体细则还未公布，所以暂时不确定，但对于有着别墅梦的人来说，翡翠书院可能是一个圆梦的机会，毕竟可以花比较少的价格，来享受优质的住房体验。

少数派 自持租赁房只有四块地

高成本必然带来了高租金，翡翠书院的租金水平虽然要高于当前市场的平均值，但必须注意的是，它仍是少数派的代表，并没有普遍性。实际上，从2016年首次出让至今，北京市的全自持租赁地块仅有4宗，并且全部是2016年年底土地市场疯狂时出让的。

中原地产首席分析师张大伟就认为，这类型100%自持的地块，不代表未来，也不代表过去，北京历史上只有4宗地，是特定历史情况下出现的特定历史事物，是试验品。以后也很难再有通过招拍挂的高价获得100%自持住宅用地了。

张大伟表示，之所以当时会出现这种自持用地，主要是因为2016年土地市场疯狂，开发商非理性的抢地现象严重，出现了全面持有的现象。政府想抑制地价出台了各种限制政策，100%自持就是其中之一。由于当时没有先例可寻，开发商在最初获得自持用地时，仍是想打出售擦边球变相出售的。

以万科为例，在2017年年初的企业年会上，万科集团副总裁、北京区域负责人刘肖曾颇为神秘地向媒体透露，万科获得的自持用地将通过众筹的方式进行开发。虽然刘肖在当时并未透露如何众筹。但随后，万科与小米等企业联合众筹建房的消息就不胫而走。通过合作企业的员工众筹，以30年、50年甚至70年的方式出租或者说变相卖给合作企业的员工，成了当时被认为可行的做法。但好景不长，很快监管机构出手，叫停了这种变相出售的擦边球方式。于是，企业自持出租，租约最长不超过10年就成了唯一的出路。

根据北京市国土局的资料显示，除了万科的两块地以外，北京还有大兴区黄村21号地和海淀区永丰20号地块采用了企业100%自持的出让方式，拿地时间也都是在2016年年底至2017年年初。随后这类100%租赁的住宅用地在北京招拍挂市场就不见了踪影。

实际是对租金上涨预期的焦虑

翡翠书院之所以引起市场的关注，背后深层次的原因实际上是人们对于房租将上涨的焦虑。很多人担心翡翠书院的高租金未来或将带动的是海淀整片区域整个租赁市场租金的上涨，距离这个项目几公里、十几公里以外的中关村、西二旗区域租金可能都会闻风跟进。如此一来，连锁效应影响的可能就是整个北京城各区域的租金上涨。

数据显示，北京的房租确实出现了不同幅度的上涨。4月13日，北京市统计局公布2018年3月北京市居民消费价格变动情况，其中租赁房房租环比2月上涨2%，同比上浮3.2%。一季度，北京市居民租赁房房租总水平比去年同期上涨3.1%。

具体到市场中，不少出租房源都有了200-1000元左右的租金涨幅。张大伟就表示，租金的确在被资本推动上涨。像银行提供的租赁贷款业务，很容易成为开发商或者租赁公司套贷的工具，如果扩大到个人租赁房源也有可能成为个人套贷工具，所以目前看，存房这一业务依然以试点为主。在租赁市场中，开发商、中介公司甚至互联网公司，越来越多的资本进入租赁市场，把中低端租赁房源升级成为中高端，这种情况下，对于租赁市场来说，已经失去了梯级消费，的确在被推动上涨。

不过，张大伟也认为，从发展租赁角度看，现在租售比还是太低了，租金还存在上涨的空间。但他同时认为，对于刚需来说，买房仍是最佳途径，像万科这样高租金的房子只能满足少部分人的需求。

投资的选择

商办房能买了吗？

与180万选择租房不同，时隔一年之后，商办房开始重新回到人们的视线，部分开发商开始推出自身的商办产品存货，4.2米高的LOFT产品，单价3.8万元/平方米，总价150万-180万元。与开发商合作的中介经纪人们，也开始在朋友圈里刷屏式的推销。

商办房重出江湖 成交已下跌近9成

“北清路朱辛庄地铁站下车即是，大品牌开发商，可自住可出租、16分钟坐地铁到达鸟巢，高投资回报。”这些诱惑性的字眼最近被某大型中介的经纪人频频刷屏。

北青报记者探访得知，中介口中的这个可自住可出租的项目，是位于昌平区某商办产品项目，产品为毛坯交付的小型商办，主推的户型为40平方米、50平方米两种户型。

面对北青报记者的询问，中介经纪人表示，该项目上周推了66套房，全部售罄了，每通过中介经纪人带过去并成交的，都可能获得5%左右的提成。

但实际上，数据则显示，商办市场的成交并不像中介们描绘的那么美好。曾经火热的商办项目自从去年“3·26”限购政策出台后，商住房限购政策出台已经满一周年了，曾经，因为小户型、低总价，一度成为刚需一族争相追逐的商住房，随着限购政策的一纸令下，火热的商住房市场迅速进入“严冬”。

中国指数研究院的数据显示，整个商住的交易情况，相对于市场好的时候下降的幅度非常大，接近90%，现在也就剩过去市场总量高峰时期的10%左右。价格方面是明显的下滑，相对于市场高峰的时候下降了30%左右。

商办新房需要以公司名义购买

成交始终上不去最主要的原因，就是政策对于商办项目的严格限制。据朱辛庄商办项目的销售人员介绍，现在购买只能以公司的名义买，但真正用作公司用途的买家并不多，大部分人都是注册一个公司，然后买来自己住或者出租的。

据北青报记者了解，去年商办调控以后，在建和在售的项目不得向个人出售，只允许公司或社会组织购买，严格限制了销售对象，以此来强化商办项目的办公属性。

但在实际交易中，商办新房因为临近地铁，小户型、总价低等因素，仍旧是以个人买家居多。

对于注册公司买房的人来说，即便拿出180万的资金现金，但后期可能面临更多的问题。业内人士透露，“因为商住房用注册公司的名义去买，某种程度上执行的是公司经营性的用房那一套，包括税费等，这个区别还是比较大的，所以购房成本会提升。”

二手房商办租金回报较高 流通困难

除了新房商办以外，一些二手房商办产品也因为租金的上涨，提高了回报率。以房山区地铁沿线的长阳天地为例，一套40平方米的一居室租金达到了3000元/月，100平方米的三居室租金则达到了6000元/月。甚至高于周边住宅项目长阳半岛的租金回报。

对此，业内人士认为，和新房相比，商住房二手房是可以个人购买的，但购买仍然要符合北京的购房条件，并且占据一个买房名额。记者走访了几家二手房中介门店，据销售讲，情况跟新房一样，市场同样“冷”字当头。

“二手商住房的交易，因为要占个人购房名额，所以个人在买商住的时候要非常谨慎。二手商住房整个成交量下降是非常快的，个别好的地区跟当初比，也就只有20%、30%，差的地区甚至当初的10%都没有。”业内人士认为，虽然都是180万元，虽然商办产品的出租回报较高，但在政策不会放宽的前提下，商办产品很难找到接盘人，流通性不佳，不能贷款等问题，导致商办并不适合自住需求的刚需或改善购房人。

自住的选择

共有产权房成新房成交主力

上周除了万科的翡翠公园和商办房以外，共有产权房也加大了供应。位于北京昌平区的绿海家园项目开始了选房。总计1677 套房源，提供801套 51-70平方米的一居，872套 77-87 平方米的二居，共4套约88-90 平方米的三居。其中665套面向东城区、西城区户籍无房家庭，毛坯交房，政府产权占比50%，销售均价 18000元/平方米。照此算来，一套共有产权房的总价也在180万以内，那么是选择“贵”着租还是“便宜”买呢？

共有产权房在新房成交中占比增加

在上周绿海家园的选房现场，针对东西城户籍无房户的选房其实并不理想，但也在意料之中。据北青报记者了解，虽然总价不到180万元，但推出的665套房子，经过了一天的选房，仍有161套未被选中。而排号家庭却超过了3300户。

之所以出现这样的情况，主要因为绿海家园位置较远，暂时没有地铁开通，对于东西城老住户来说，接受程度并不高。4月16日，昌平区住建委贴出公告，对剩余的161套房源，将在4月27日，举行二次集中选房。

共有产权房推出以来，虽然遭遇了弃选率高的质疑，但在数据上看，仍成为了北京新房的成交主力。我爱我家集团市场研究院数据显示，2月中上旬的1057套网签里568套为共有产权房，82套为别墅，407套是其他新建商品住宅，其中共有产权房占比过半。3月中上旬共有产权房269套，别墅99套，其他新建商品住宅508套，共有产权房占三成。

我爱我家集团副总裁胡景晖分析认为，2017年北京市新增土地供应里，共有产权房用地占去了很大比例，因此未来共有产权房将在北京新房市场上占有重要地位。一方面，共有产权房可满足中低收入人群的置业需求，增加供给，提升交易量；另一方面，共有产权房将有效拉低新房乃至整个北京的房价，从而稳定楼市。

面向“夹心层”满足有效刚需

共有产权房的定位，虽然价格上也达到了180万元，但实际上购房人与万科翡翠书院的租房人完全是两类人。实际上，北京共有产权房的推出正是面向“夹心层”，保证有效刚需。

北京市住建委相关负责人已经多次表示，“共有产权住房主要面向‘夹心层’的住房困难群体 ，坚决抑制投资投机性购房需求，作为中端支持的重要方式，让住房制度更加公平合理，加快构建租购并举的住房制度。”

具有共有产权购房资格的人也分为了两类人，具有投资属性的购房者对共有产权房存在疑虑，认为“共有产权房是鸡肋产品，又不好买到”，因此打消了共有产权房的投资意愿。然而对于刚需一族来说，又为买不到好位置，配套好的共有产权房而焦虑。

在北京房协秘书长陈志看来，北京市目前还有大量的刚需无房家庭，在可以预见的未来，还需要发展更多的共有产权住房，这类房屋不会遇冷。随着越来越多共有产权房的入市，未来预计在150万到200万左右的价格会有更多的共有产权房能够选择。